相続不動産を売るか、残すか──
京築の土地と家をどう判断するか。

ご家族から不動産を相続したとき、多くの方が直面する問いがあります。「売るべきか、残すべきか」──これは、ご家族の歴史と、これからの生活設計の両方が交差する、極めて個人的な判断です。

I「売る」「残す」の判断軸

不動産の処分を考えるとき、私たちはご相談者に、次のような軸でお話を整理することをお勧めしています。

これらは、いずれも絶対的な答えではなく、ご家族の優先順位によって重み付けが変わります。「経済的に最善」の答えが、ご家族にとって最善とは限らない──これが、相続実務で私たちが繰り返し感じることです。

II京築地方の不動産事情

京築地方の不動産は、地域ごとに性格が大きく異なります。判断にあたっては、その地域特性を理解しておくことが欠かせません。

行橋市・苅田町(臨海部)：日産自動車九州工場をはじめとする苅田工業地帯を抱え、就労人口の流入が続く地域です。市街地・住宅地の不動産は、京築地方の中では比較的流動性が高い傾向にあります。また、計画中の下関北九州道路の動向は、長期的な地価に影響を及ぼす可能性があります。

みやこ町・築上町・上毛町・吉富町：田園地帯と住宅地が混在する地域です。農地、山林、古くからの宅地が多く、相続不動産の中心は農地・山林であることも珍しくありません。これらは売却の難易度が高く、買い手探しに時間を要することが一般的です。

豊前市：豊前市街地と農村部で性格が分かれます。海岸部、特に旧豊前田畑は、独自の不動産需要があります。

III税制優遇──三年三か月のうちに動く

相続した不動産の売却を検討する場合、必ず意識すべきは「三年三か月」の期限です。これは、相続税申告期限の翌日から数えて３年以内に売却すれば、複数の税制優遇が受けられる、という基準です。

主な特例は次のとおりです。

• 相続税の取得費加算の特例：相続税を支払った場合、その一部を譲渡所得の計算上、取得費に加算できます。これにより譲渡所得税が圧縮されます。
• 空き家の三千万円特別控除(租税特別措置法第３５条第３項)：被相続人が一人で住んでいた家屋(昭和５６年５月３１日以前建築・区分所有マンションは対象外)を、相続から三年経過する年の年末までに売却した場合、譲渡所得から最大三千万円(令和６年１月１日以後の譲渡で相続人が３人以上の場合は一人２，０００万円)を控除できます。適用期限は令和９年(２０２７年)１２月３１日まで延長されております。なお、従来は売主側で耐震改修または取壊しを行う必要がありましたが、令和６年１月１日以後の譲渡については、譲渡の翌年２月１５日までに買主側で耐震改修または取壊しを行う場合でも適用が認められております。北九州市の物件であれば、市民生活課で「被相続人居住用家屋等確認書」を取得する必要があります。京築地方の古いお宅にも該当する事例が少なくありません。

逆にいえば、これらの期限を過ぎると、税負担が大きく増えることになります。「いずれ売るかもしれない」とお考えなら、期限を意識した検討が必要です。

IV売却する場合の進め方

売却に進むと決めた場合、おおまかな手順は次のとおりです。

1. 相続登記(売却の前提となります。２０２４年から義務化)
2. 不動産業者への査定依頼(複数社からの相見積りが基本)
3. 共有名義の場合は共有者全員の合意形成
4. 媒介契約の締結・売却活動
5. 売買契約・引渡し
6. 譲渡所得税の確定申告(翌年の２月１６日〜３月１５日)

共有名義の場合、相続人の中で売却に反対する方がいるとき、共有物分割請求という法的手続によって、最終的には換価分割(競売)を求めることもできます。ただし、これはご家族の関係を大きく損ねるリスクがあり、最後の選択肢と位置づけるべきです。

V残す場合に検討しておきたいこと

「残す」と判断した場合も、放置するのではなく、以下を整理しておかれることをお勧めします。

• 誰の名義にするか(共有は将来の紛争の種になりやすい)
• 賃貸活用の可能性(空き家のままにすると傷みも早い)
• 固定資産税の負担者と支払い方法の取り決め
• 将来の世代への承継(遺言、家族信託の検討)
• 建物の安全管理(空き家対策特別措置法による行政指導の対象になり得る)