相続登記義務化のいま──
過去の未登記不動産はどうすべきか。

「相続登記の義務化」と聞いて、慌てて手続をされる必要はございません。けれども、放置すれば過料が課される可能性があることは、知っておいていただきたいと考えております。

I相続登記義務化とは何か

２０２１年の不動産登記法改正により、２０２４年４月１日から、相続により不動産を取得した相続人は、相続の開始および所有権を取得したことを知った日から３年以内に相続登記を申請する義務を負うこととなりました(不動産登記法第７６条の２)。

正当な理由なくこの義務を怠った場合、１０万円以下の過料に処せられる可能性があります(同法第１６４条第１項)。

II過去の未登記不動産にも適用される

この制度の特徴的な点は、義務化以前に発生した相続にも適用されることです。

すなわち、祖父母やそれ以前の代から名義が変わっていない不動産についても、義務化の施行日(２０２４年４月１日)から３年以内、つまり２０２７年３月３１日までに相続登記を申請する必要があります。

III過料を免れる仕組み

とはいえ、過去の未登記不動産については、相続人が多数に及び、戸籍の収集や協議が極めて困難な事案も多くございます。そうした実情に配慮し、いくつかの救済措置が用意されております。

まず、すぐに本来の相続登記ができない場合には、「相続人申告登記」という簡易な制度を利用することができます。これは、相続人のうちの一人が、自らが相続人であることを法務局に申し出るだけで、暫定的に登記義務を果たしたものとみなされる制度です(不動産登記法第７６条の３)。本来の相続登記は、後日、遺産分割協議が整った時点で行うことになります。

また、過料については、令和５年９月１２日法務省民二第９２７号通達上、正当な理由として次の５類型が示されております。
(ⅰ)相続人が極めて多数で戸籍の収集等に多くの時間を要する場合、(ⅱ)遺言の効力や遺産範囲に関する争いがある場合、(ⅲ)義務者自身が重病等の事情がある場合、(ⅳ)ＤＶ等被害により避難中である場合、(ⅴ)経済的に困窮している場合。

IV未登記が長期にわたる場合の難しさ

祖父母やそれ以前の代から名義変更がされていない不動産は、しばしば「数次相続」の状態に陥っております。最初の相続人もすでに亡くなり、その子・孫の代へと相続人が広がり、関係する相続人が数十名に及ぶことも珍しくありません。

こうした事案では、次のような難題が連鎖して発生します。

• 戸籍の収集が広範に及び、遠方の市町村役場との往復が必要
• 相続人の中に音信不通の方、海外居住の方、判断能力に問題のある方がいる
• 遺産分割協議書に全員の署名押印を集めるのが事実上困難
• そもそも誰が相続人なのか、現時点では確定できない

こうした難題こそ、相続人申告登記でいったん義務を果たしたうえで、時間をかけて整理していく価値があります。

V何から始めればよいか

未登記の不動産がある、あるいはありそうだ、という方に、まずおすすめしたいのは以下の手順です。

1. 毎年４月ごろに届く固定資産税の納税通知書を確認する
2. お住まいの市町村役場で名寄帳を取得し、その市町村内のすべての所有不動産を把握する
3. 名義人が誰になっているかを登記事項証明書(登記簿謄本)で確認する
4. 古い名義(祖父母、それ以前の代)のままであれば、専門家にご相談ください

当事務所では、提携司法書士と連携し、相続登記・相続人申告登記の手続を一貫してお取次ぎいたします。京築地方の不動産事情に即した実務的なご提案が可能です。